Αποδοτική προσέγγιση στην αποτίμηση ακινήτων και επιχειρήσεων. Εφαρμογή προσέγγισης εσόδων

Η προσέγγιση εισοδήματος είναι ένα σύνολοένας συνδυασμός μεθόδων για την αξιολόγηση της αξίας των ακινήτων, της περιουσίας του οργανισμού, της ίδιας της επιχείρησης, στην οποία η αξία καθορίζεται με τη μετατροπή των οικονομικών οφελών που αναμένονται στο μέλλον Τα θεωρητικά θεμέλια αυτής της προσέγγισης είναι αρκετά πειστικά. Το κόστος μιας επένδυσης είναι η αξία των μελλοντικών παροχών που εκπίπτουν με βάση το ποσοστό απόδοσης που αντικατοπτρίζει την επικινδυνότητα της επένδυσης.

Είναι λογικό και κατάλληλο για οποιαδήποτε εφαρμογή.τη σφαίρα της παραγωγής και πώλησης του αντικειμένου της ιδιοκτησίας της υφιστάμενης επιχείρησης, καθώς και της δραστηριότητάς της, με την προϋπόθεση της δημιουργίας θετικών κερδών. Το μέγεθος των κινδύνων επένδυσης σε μια αποτιμώμενη επιχείρηση αποδεικνύεται μέσω ενός προεξοφλητικού επιτοκίου. Στο ρόλο αυτής από την οικονομική άποψη, τώρα το ποσοστό εισοδήματος που απαιτείται για τους επενδυτές στο επενδεδυμένο κεφάλαιο σε συγκρίσιμα επενδυτικά αντικείμενα ανά επίπεδο κινδύνου ή είναι το ποσοστό απόδοσης εναλλακτικών επενδυτικών δικαιωμάτων με συγκρίσιμους κινδύνους κατά τον χρόνο της εκτίμησης.

Χαρακτηριστικά

Εφαρμογή της εισοδηματικής προσέγγισης στην πράξηΑποδεικνύεται ότι είναι ένα αρκετά δύσκολο έργο, αφού είναι απαραίτητο να αξιολογηθεί κάθε σημαντικός καθοριστικός παράγοντας της αξίας - ο ρυθμός απόδοσης και το κέρδος. Αν αυτές οι τεχνικές χρησιμοποιούνται για την αξιολόγηση της επιχείρησης, τότε είναι επιτακτική η διεξαγωγή εμπεριστατωμένης ανάλυσης όλων των βασικών στοιχείων, συμπεριλαμβανομένου του κόστους, του κύκλου εργασιών της εταιρείας, τα οποία έχουν άμεσο αντίκτυπο στα κέρδη, το κόστος και τους κινδύνους που δημιουργούνται από κάθε μεμονωμένο στοιχείο.

Η μέθοδος εισοδήματος για την αποτίμηση των επιχειρήσεων εφαρμόζεται.αρκετά συχνά. Για παράδειγμα, στην περίπτωση της εξαγοράς ή συγχώνευσης, τότε η μέθοδος αυτή χρησιμοποιείται πολύ πιο συχνά από το κόστος ή την αγορά. αγοραστή Συνημμένο κεφάλαιο γίνεται τώρα με την προσδοκία ότι οι ροές πρέπει να λαμβάνονται στο μέλλον οι καθαρές ταμειακές, η οποία δεν μπορεί να θεωρηθεί εγγυημένη, καθώς χαρακτηρίζονται από ορισμένους κινδύνους. Η προσέγγιση του εισοδήματος για την αξιολόγηση αυτών των καθοριστικούς παράγοντες της τιμής εκ του ότι, για τη χρήση της προσέγγισης που βασίζεται στην αγορά συνήθως απαιτεί λόγος τιμής προς κέρδη, ή κάποια άλλη παρόμοια πολλαπλάσια εισόδημα για μια αναδρομική περίοδο, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη το μέλλον.

Για τους πολλαπλασιαστές της αγοράς όπωςόπως η ανασφάλεια, καθώς και η αδυναμία παροχής της ίδιας πληρότητας που μπορεί να επιτευχθεί υπό την προϋπόθεση ότι θα χρησιμοποιηθεί η εισοδηματική προσέγγιση με πρόβλεψη μελλοντικών κερδών και προεξοφλητικών επιτοκίων. Για παράδειγμα, ο λόγος "κέρδος-κέρδος", ο οποίος εφαρμόζεται για το έτος, δεν επιτρέπει να αντανακλάται επαρκώς οι αναμενόμενες αλλαγές τα επόμενα έτη. Η σωστή χρήση των συντελεστών παρέχει την ευκαιρία να αποδειχθούν οι γενικές προτιμήσεις των επενδυτών, συχνά αναφέρονται από τους πωλητές ή τις πηγές της βιομηχανίας.

Χρήση

Οι πληροφορίες πρέπει να αναλυθούν και να προστατευθούν.σχετικά με τον προϋπολογισμό της επιχείρησης, η οποία επιβάλλει αλλαγές και βελτίωση των οικονομικών επιπτώσεων του δημιουργούμενου σχεδίου, των προβλέψεων και των βασικών προτάσεων. Η μέθοδος του εισοδήματος για την αποτίμηση των επιχειρήσεων σας επιτρέπει να μετρήσετε όλες τις υποθέσεις που σχετίζονται με το αν ορισμένα κέρδη από μια εξαγορά προκύπτουν από αυξημένα έσοδα, μειωμένο κόστος, βελτιωμένες διαδικασίες ή μειωμένο κόστος κεφαλαίου. Με αυτήν την προσέγγιση, μπορείτε να μετρήσετε και να συζητήσετε όλα αυτά. Επιπλέον, μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τον προσδιορισμό του χρόνου των αναμενόμενων οφελών, καθώς και για να αποδείξει τη διαδικασία μείωσης της αξίας της επιχείρησης καθώς τα οφέλη μετακινούνται σε ένα πιο μακρινό μέλλον.

Η χρήση της εισοδηματικής προσέγγισης προβλέπειαγοραστές και πωλητές την ευκαιρία να υπολογίσουν τη δίκαιη αγοραία αξία της επιχείρησης, καθώς και την επενδυτική της αξία για έναν ή περισσότερους στρατηγικούς αγοραστές. Αν η διάκριση αυτή εμφανίζεται με αρκετή σαφήνεια, οι πωλητές και οι αγοραστές μπορούν εύκολα να προσδιορίσουν τα οφέλη της συνέργειας, καθώς και να λάβουν ενημερωτικές αποφάσεις.

Όταν χρησιμοποιείται η εισοδηματική προσέγγιση της αποτίμησηςπρέπει να ληφθεί υπόψη ότι η υπολογιζόμενη αξία συνίσταται στην αξία όλων των περιουσιακών στοιχείων που χρησιμοποιούνται στη διαδικασία της άμεσης δραστηριότητας. Στο πλαίσιο της προσέγγισης που χρησιμοποιείται, υπάρχουν πολλές μέθοδοι αξιολόγησης που παρουσιάζουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον. Συγκεκριμένα, εφαρμόζονται οι ακόλουθες μέθοδοι εισοδηματικής προσέγγισης: κεφαλαιοποίηση και προεξόφληση ταμειακών ροών. Μπορείτε να τα εξετάσετε με περισσότερες λεπτομέρειες.

Μέθοδοι

Χρησιμοποιώντας τη μέθοδο κεφαλαιοποίησης ταμειακών ροώνη συνολική αξία της επιχείρησης ανιχνεύεται ανάλογα με τις ταμειακές ροές που δημιουργούνται από το δυναμικό ιδιοκτησίας της επιχείρησης. Η ταμειακή ροή μιας επιχείρησης ή μιας επιχείρησης στο σύνολό της είναι η διαφορά μεταξύ όλων των εισροών και εκροών κεφαλαίων για μια συγκεκριμένη περίοδο χρέωσης. Συνήθως, μια περίοδος ενός έτους χρησιμοποιείται για υπολογισμούς. Η τεχνική είναι να μετατρέψει το αντιπροσωπευτικό επίπεδο της αναμενόμενης ροής χρήματος στην παρούσα αξία διαιρώντας ολόκληρο το ποσό της ροής με το αποδεκτό ποσοστό κεφαλαιοποίησης. Σε αυτή την περίπτωση, είναι κατάλληλη ροή εισοδήματος με ορισμένες προσαρμογές.

Για να χρησιμοποιήσετε τη συνήθη μέθοδο υπολογισμούοι ταμειακές ροές εφαρμόζουν την προσθήκη των καθαρών εσόδων (υπολογιζόμενων μετά από φόρους) μη ταμειακών δαπανών για τον προσδιορισμό της αξίας της απόλυτης ταμειακής ροής προς κεφαλαιοποίηση. Αυτή η μέθοδος υπολογισμού μπορεί να θεωρηθεί πιο απλοποιημένη σε σύγκριση με τον υπολογισμό της ελεύθερης ροής χρημάτων, όπου οι απαιτούμενες κεφαλαιουχικές επενδύσεις και οι απαιτήσεις για την ανανέωση του κεφαλαίου κίνησης λαμβάνονται υπόψη ως συμπλήρωμα.

Εξαγορά ταμειακών ροών

Αυτή η μέθοδος βασίζεται βασικά μόνο σεαναμενόμενες ταμειακές ροές που δημιουργούνται από την ίδια την επιχείρηση. Η χαρακτηριστική διαφορά με αυτόν είναι ότι η αποτίμηση απαιτείται για τον υπολογισμό του ορισμού ενός αντιπροσωπευτικού επιπέδου ταμειακών ροών. Αυτή η μέθοδος στις ανεπτυγμένες χώρες είναι πιο διαδεδομένη λόγω του γεγονότος ότι μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να καλύψει όλες τις προοπτικές ανάπτυξης. Η ταμειακή ροή σε γενικές γραμμές ισούται με το άθροισμα των καθαρών εσόδων και των αποσβέσεων με την αφαίρεση της αύξησης του καθαρού κεφαλαίου κίνησης και των επενδύσεων κεφαλαίου.

Για τη χρήση της μεθόδου προεξόφλησης ταμειακών ροών ισχύουν οι ακόλουθοι όροι:

• υπάρχει λόγος να πιστεύουμε ότι τα μελλοντικά επίπεδα χρηματοοικονομικών ροών θα διαφέρουν από τα σημερινά, δηλαδή, μιλάμε για μια αναπτυσσόμενη επιχείρηση.
• υπάρχουν ευκαιρίες για μια εύλογη εκτίμηση των μελλοντικών ταμειακών ροών κατά τη χρήση επιχειρηματικών ή εμπορικών ακινήτων.
• το αντικείμενο είναι στο στάδιο της κατασκευής πλήρης ή μερική?
• Η επιχείρηση είναι ένα μεγάλο πολυλειτουργικό αντικείμενο εμπορικής αξίας.

Εισοδηματική προσέγγιση στην αποτίμηση ακινήτων μέσω τουΗ μέθοδος της προεξόφλησης της ταμειακής ροής είναι η καλύτερη, αλλά η χρήση της είναι πολύ χρονοβόρα. Υπάρχουν εκτιμήσεις που είναι αδύνατες χωρίς τη χρήση αυτής της μεθόδου. Μεταξύ αυτών είναι η ανάπτυξη ενός επενδυτικού σχεδίου με την επακόλουθη αξιολόγησή του.

Πλεονεκτήματα της μεθόδου έκπτωσης

Εάν ασκείτε μια προσέγγιση εισοδήματος για την αξιολόγησηακινήτων ή επιχειρήσεων μέσω της μεθόδου της προεξόφλησης, είναι δυνατόν να καθοριστούν μερικά από τα κύρια πλεονεκτήματα. Πρώτον, τα μελλοντικά κέρδη από την επιχείρηση λαμβάνουν άμεσα υπόψη μόνο το αναμενόμενο τρέχον κόστος κατασκευής προϊόντων με την επόμενη πώληση και οι μελλοντικές επενδύσεις που σχετίζονται με τη συντήρηση και την επέκταση της παραγωγικής ικανότητας ή των εμπορικών ικανοτήτων αντικατοπτρίζονται στην πρόβλεψη κέρδους μόνο έμμεσα μέσω της τρέχουσας απόσβεση.

Σημαντικά σημεία

Εκτίμηση της προσέγγισης εισοδήματος αντικειμένων με έλλειψηΤο κέρδος ή η ζημία ως δείκτης των υπολογισμών των επενδύσεων πραγματοποιείται λαμβάνοντας υπόψη το γεγονός ότι το κέρδος χρησιμεύει ως δείκτης λογιστικής αναφοράς, επομένως, υπόκειται σε σημαντική χειραγώγηση στη διαδικασία.

Η μέθοδος προεξόφλησης ταμειακών ροών περιλαμβάνει τρεις ομάδες μοντέλων:

• μειωμένα μερίσματα ·
• υπολειμματικό εισόδημα ·
• προεξοφλημένες ταμειακές ροές.

Αν ακολουθείται η προσέγγιση εισοδήματοςμε το μοντέλο έκπτωσης μερισμάτων ως απόδειξη της ταμειακής ροής, εφαρμόζεται η πληρωμή ανά μετοχή. Παρά το γεγονός ότι το μοντέλο είναι πολύ συνηθισμένο στην ξένη πρακτική για τον προσδιορισμό και την εκτίμηση της αξίας των περιουσιακών στοιχείων μιας επιχείρησης, έχει πολλές ελλείψεις. Στα μοντέλα με αδιανέμητα κέρδη, δεν υπάρχει κανένας βαθμός λογιστικής. Υπάρχει μια διαφορά στις πολιτικές μερισμάτων όχι μόνο για συγκεκριμένες επιχειρήσεις, αλλά και για όλες τις χώρες ως σύνολο. Αυτή η μέθοδος δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί σε επιχειρήσεις που δεν έχουν κέρδος. Το μοντέλο αυτό είναι το καλύτερο για τον υπολογισμό της αξίας των μετοχών μειοψηφίας.

Μοντέλο υπολειμματικού εισοδήματος

Εισοδηματική προσέγγιση της αποτίμησης μέσω του μοντέλουη υπολειπόμενη προσέγγιση υποθέτει ότι η αξία του υπολειπόμενου εισοδήματος, δηλαδή η διαφορά μεταξύ του πραγματικού κέρδους και του ποσού κέρδους που προέβλεπαν οι μέτοχοι κατά την αγορά της εταιρείας ή των μετοχών της, θα χρησιμοποιηθεί ως δείκτης ταμειακών ροών. Εάν η αξία της επιχείρησης υπολογίστηκε με βάση υποθέσεις που αντιστοιχούν σε αυτό το μοντέλο, τότε θα είναι ίση με το άθροισμα της λογιστικής αξίας με την παρούσα αξία του αναμενόμενου εισοδήματος που απομένει μετά από αυτό. Το μοντέλο αυτό παρουσιάζει σημαντική ευαισθησία στην ποιότητα των στοιχείων που παρουσιάζονται στις οικονομικές καταστάσεις. Για τις ρωσικές συνθήκες, η επάρκεια των πληροφοριών αυτών υπόκειται σε σοβαρές αμφιβολίες.

Παροχές μετόχων

Φυσικά, οι μέτοχοι ή οι μέτοχοι μιας επιχείρησηςη οποία έχει ορισμένο ιστορικό, καθώς και γεγονότα πληρωμής μερισμάτων, μπορεί να χρησιμοποιήσει το μοντέλο προεξόφλησης για να υπολογίσει την αξία της δικής της εταιρείας. Η κατάσταση είναι τέτοια που οι μέτοχοι των επιχειρήσεων σ 'αυτόν τον τομέα είναι σπάνια μειονότητα, επομένως γι' αυτούς ο καταλληλότερος τρόπος θα ήταν να χρησιμοποιηθεί μια εισοδηματική προσέγγιση στην αποτίμηση των ακινήτων και των επιχειρήσεων χρησιμοποιώντας το μοντέλο έκπτωσης των ελεύθερων ταμειακών ροών. Σε αυτό το σύστημα, το κλειδί είναι οι ελεύθερες ταμειακές ροές με προεξοφλητικά επιτόκια ή αναμενόμενες αποδόσεις του επενδεδυμένου κεφαλαίου. Το μεγαλύτερο πρόβλημα με τη χρήση αυτού του μοντέλου είναι η ακρίβεια της πρόβλεψης της ελεύθερης χρηματοοικονομικής ροής, καθώς και ο επαρκής προσδιορισμός του προεξοφλητικού επιτοκίου.

Εάν χρησιμοποιείτε την εισοδηματική προσέγγιση, ο ορισμόςπου δίνεται παραπάνω, όταν χρησιμοποιούμε τη μέθοδο των προεξοφλημένων ταμειακών ροών ως αναμενόμενο εισόδημα από την επιχείρηση, λαμβάνουμε υπόψη τις προβλεπόμενες χρηματοοικονομικές ροές που μπορούν να αφαιρεθούν από την κυκλοφορία μετά την απαιτούμενη επανεπένδυση μέρους του νομισματικού κέρδους. Ως δείκτης, οι ταμειακές ροές δεν εξαρτώνται από το λογιστικό σύστημα που χρησιμοποιείται στην επιχείρηση και την πολιτική απόσβεσης. Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο να ληφθούν υπόψη τυχόν ταμειακές ροές - εισροές και εκροές. Η εκτίμηση του οικονομικού νόμου της προεξόφλησης μετρητών είναι τέτοια που ως αποτέλεσμα αυτών των διαδικασιών μειώνεται κατά το ποσό που θα ήταν διαθέσιμο για τον επενδυτή κατά τη στιγμή της παραλαβής της ταμειακής ροής, υπό την προϋπόθεση ότι δεν είχε επενδύσει τα χρήματά του στη συγκεκριμένη επιχείρηση αυτή τη στιγμή, αλλά είναι ένα διαφορετικό επενδυτικό περιουσιακό στοιχείο γενικά διαθέσιμου χαρακτήρα, για παράδειγμα, μια ρευστοποιήσιμη ασφάλεια ή μια τραπεζική κατάθεση.

Πρόσθετες τεχνικές

Η προσέγγιση εισοδήματος, ένα παράδειγμα της οποίας έχει περιγραφείΝωρίτερα, χρησιμοποιείται πρόσφατα όλο και λιγότερο, τώρα η πιο κοινή μέθοδος αξιολόγησης έχει γίνει. Χρησιμοποιείται για την αξιολόγηση όλων των ειδών περιουσιακών στοιχείων και η βάση για αυτό είναι η ιδέα ότι οποιοδήποτε στοιχείο που μοιράζεται τα βασικά χαρακτηριστικά των δικαιωμάτων προαίρεσης επιτρέπεται να αποτιμάται ως αυτή η επιλογή. Επί του παρόντος, η απόρριψη της προσέγγισης εισοδήματος εκτελείται συχνότερα υπέρ του μοντέλου τιμολόγησης δικαιωμάτων προαίρεσης (αντίστοιχα, του μοντέλου Black-Scholes).

Ένα τέτοιο σύστημα, με την επιφύλαξη της χρήσης του,σας επιτρέπει να υπολογίσετε το συνολικό κόστος των ιδίων κεφαλαίων μιας εταιρείας ή επιχείρησης σε περίπτωση που λειτουργεί με μεγάλες απώλειες. Το μοντέλο αυτό εξηγεί γιατί το κόστος των ιδίων κεφαλαίων μιας επιχείρησης δεν είναι μηδενικό, ακόμη και αν η αξία ολόκληρης της επιχείρησης μειωθεί κάτω από το ονομαστικό μέγεθος του χρέους. Αλλά ακόμη και με ένα τέτοιο πλεονέκτημα, μπορεί να σημειωθεί ότι το μοντέλο Black-Scholes για την εκτίμηση της αξίας των ρωσικών επιχειρήσεων είναι σήμερα όλο και περισσότερο θεωρητικό. Το κύριο πρόβλημα, λόγω του οποίου αυτό το μοντέλο δεν μπορεί να εφαρμοστεί στην εγχώρια επιχείρηση, είναι η έλλειψη ορισμένων πραγματικών δεδομένων για τις παραμέτρους του μοντέλου, οι οποίες είναι εξαιρετικά απαραίτητες.

Συμπεράσματα

Προσέγγιση εισοδήματος στην αποτίμηση επιχειρήσεων και ακινήτωνΆρχισε να εφαρμόζεται πολύ λιγότερο συχνά, και αυτό συμβαίνει για πολλούς λόγους. Συγκεκριμένα, πρόκειται για τις ελλείψεις που προκαλούν δυσκολίες στη χρήση τους στην καταναλωτική αγορά. Πρώτον, πρέπει να σημειωθεί πόσο δύσκολο είναι να κάνουμε προβλέψεις για το μελλοντικό κόστος υπηρεσιών και προϊόντων, υλικών και πρώτων υλών, καθώς και ένα σύνολο άλλων δεικτών κόστους. Ταυτόχρονα, μπορεί κανείς να μιλήσει για μια ορισμένη υποκειμενικότητα των εκτιμήσεων εμπειρογνωμόνων. Επιπλέον, το πρόβλημα έγκειται στη χαμηλή αποκάλυψη πληροφοριών σχετικά με τις ρωσικές επιχειρήσεις και, στην πραγματικότητα, είναι απαραίτητο για τη διεξαγωγή κατάλληλων υπολογισμών και την κατάρτιση του μοντέλου Black-Scholes. Αυτό οφείλεται σε μια χαμηλότερη εταιρική κουλτούρα τέτοιων επιχειρήσεων.

Ο συντριπτικός αριθμός μετοχών, συμπεριλαμβανομένων τωνυπάρχουν μεγάλα πακέτα, είναι συγκεντρωμένα στα χέρια ενός μικρού κύκλου ατόμων και το μερίδιο των μετόχων μειοψηφίας και των μικρών ιδιοκτητών, των οποίων το μερίδιο είναι πολύ μικρό, στο εγκεκριμένο κεφάλαιο είναι ασήμαντο. Αποδεικνύεται ότι πολλές επιχειρήσεις απλά δεν ενδιαφέρονται να αποκαλύψουν οποιαδήποτε πληροφορία. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο ο υπολογισμός της προσέγγισης εισοδήματος σε σχέση με τις περισσότερες βιομηχανίες και επιχειρήσεις στη Ρωσία είναι αισθητά πιο περίπλοκος. Σε άλλες συνθήκες, λειτουργεί καλά, αποδεικνύοντας όλα τα πλεονεκτήματα και την αξιοπιστία του.